현행법은 조합원이 주택공급의 주체가 되어 토지소유권을 확보하고 그 개발이익을 공유함으로써 일반분양주택보다 저렴하게 주택을 마련할 수 있도록 지역주택조합의 설립ㆍ운영에 관한 사항을 정하고 있음.

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현행법은 조합원이 주택공급의 주체가 되어 토지소유권을 확보하고 그 개발이익을 공유함으로써 일반분양주택보다 저렴하게 주택을 마련할 수 있도록 지역주택조합의 설립ㆍ운영에 관한 사항을 정하고 있음. | 모두의입법

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2026-01-27

현행법은 조합원이 주택공급의 주체가 되어 토지소유권을 확보하고 그 개발이익을 공유함으로써 일반분양주택보다 저렴하게 주택을 마련할 수 있도록 지역주택조합의 설립ㆍ운영에 관한 사항을 정하고 있음.

주택법 일부개정법률안

쉬운 요약

지역주택조합 사업을 더 안전하게 돌리기 위한 법률 개정안이에요.
조합원이 토지소유권을 확보하고 개발이익을 공유하는 구조는 유지하되, 사업이 덜 흔들리도록 미리 확인할 장치를 늘리려는 내용이에요.
조합 자금을 더 엄격하게 따로 보관하게 하고, 모집 전에는 토지 확보 수준도 더 높게 보려는 방향이에요.
공사비가 크게 늘면 조합원 의사와 외부 검증을 거치게 해서 추가 부담을 쉽게 넘기지 못하게 하려는 거예요.
조합원 보호를 앞에 두고, 자금·토지·공사비를 단계별로 다시 점검하게 만드는 게 핵심이에요.

주요 내용

자금 보관 강화: 신탁업자가 조합의 업무를 대행하더라도 계약금 같은 자금 보관까지 맡지 못하게 하려는 내용이에요. 조합원 가입비 등은 일정 비율 이상을 별도 전용계좌에 넣도록 해서 돈의 흐름을 더 분리하려고 해요.
모집 전 토지확보 요건: 조합원을 모집하려는 사람은 주택건설대지의 90퍼센트 이상에 대해 소유권과 그 이전을 청구할 수 있는 권리를 먼저 확보해야 해요. 그다음에 시장·군수·구청장의 모집계획승인을 받도록 해, 출발점부터 사업 기반을 더 엄격히 보려는 거예요.
추가 비용 의결 요건: 주택조합사업 비용이 처음 계획보다 10퍼센트 이상 늘어나면 총회 의결을 거치게 돼요. 이때 단순 과반이 아니라 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요해요.
공사비 검증 절차: 시공자와 계약한 뒤에는 조합원 5분의 1 이상이 동의하거나 공사비 증액이 일정 비율을 넘는 경우, 한국부동산원이나 한국토지주택공사 등에 공사비 검증을 요청할 수 있어요.
공공지원을 위한 근거: 시장·군수·구청장이 시공자 등 용역업체 선정이나 조합 해산 같은 과정에서 공공지원을 할 수 있는 근거를 두려는 내용이에요. 시·도조례가 정하는 범위 안에서 투명성과 효율성을 높이려는 취지예요.

왜 나왔나

이 법안은 지역주택조합 사업에서 자주 문제로 지적돼 온 지점을 겨냥하고 있어요. 토지소유권을 충분히 확보하지 못한 채 조합이 꾸려지거나, 조합원 모집이 늦어지거나, 조합 운영의 투명성 문제가 생기면 사업이 지연되거나 중단되기 쉬워요. 조합원 입장에서는 추가분담금과 자금운영이 가장 민감한데, 이 부분에 대한 통제가 약하면 갈등이 커질 수 있어요. 그래서 사업을 시작하기 전부터 자금과 토지, 공사비를 더 촘촘하게 확인하도록 바꾸려는 거예요.

무엇이 달라지나

1) 자금 보관 방식이 더 분리돼요

기존에는 조합 사업 자금이 여러 방식으로 섞여 관리될 여지가 있었지만, 제안안은 신탁업자의 역할 중 자금 보관 부분을 제한해요. 조합원 가입비 등은 전용계좌에 일정 비율 이상을 넣게 해서, 돈이 어디에 어떻게 쓰이는지 더 쉽게 보이게 하려는 구조예요.

조합 돈과 다른 자금이 섞일 가능성을 줄이려는 거예요.
계약금 같은 민감한 돈은 별도 관리가 더 중요해져요.
자금 집행 경로가 분명해지면 조합원 불안도 줄어들 수 있어요.

2) 조합원 모집 전에 토지확보를 더 엄격히 봐요

지역주택조합은 결국 땅을 확보해야 사업이 움직이는데, 제안안은 모집 전에 그 기반을 더 강하게 요구해요. 주택건설대지의 90퍼센트 이상에 대해 소유권과 이전 청구권을 확보해야 모집계획승인을 받을 수 있도록 하려는 거예요.

땅이 부족한 상태에서 무리하게 조합원을 모으는 일을 줄이려는 취지예요.
시작 단계에서 걸러지면 뒤늦은 중단 위험도 줄어들 수 있어요.
조합원은 “일단 모집하고 나중에 맞추는 방식”에 덜 노출될 수 있어요.

3) 추가분담금 결정이 더 무거워져요

사업비가 당초 계획보다 10퍼센트 이상 늘어나면 총회 의결을 해야 하고, 그 문턱도 높게 잡았어요. 단순히 참석자 다수의 뜻으로 넘기는 게 아니라, 조합원 3분의 2 이상 찬성을 요구해 부담 전가를 쉽게 하지 못하게 하려는 거예요.

추가분담금이 조합원에게 직접적인 부담이라서 더 강한 동의가 필요해요.
비용 증가를 사업 진행 중에 더 신중하게 보게 돼요.
총회 운영의 절차적 정당성이 더 중요해져요.

4) 공사비 검증을 외부에 맡길 수 있어요

시공자와 계약한 뒤 공사비가 다시 올라가면, 조합 내부 판단만으로 넘기지 않고 외부 검증을 요청할 수 있게 해요. 한국부동산원이나 한국토지주택공사 같은 기관이 검증에 들어가면, 증액의 타당성을 한 번 더 확인하는 효과가 생겨요.

공사비 증액이 적정한지 객관적으로 볼 장치가 늘어요.
조합과 시공자 사이의 정보 비대칭을 줄이는 데 도움이 돼요.
조합원은 추가 부담을 수용할지 판단할 근거를 더 얻을 수 있어요.

5) 지자체 공공지원의 근거가 생겨요

시장·군수·구청장이 조합 사업을 직접 대신하는 건 아니지만, 일정 범위에서 공공지원을 할 수 있는 길을 열어두려는 내용이에요. 특히 시공자 등 용역업체 선정이나 조합 해산 같은 민감한 국면에서 지원이 가능해지면, 사업의 투명성과 효율성을 높이려는 효과를 노릴 수 있어요.

자치단체가 완전히 빠져 있는 구조보다 중간 점검이 쉬워져요.
분쟁이 커지는 구간에서 행정적 지원이 들어갈 수 있어요.
다만 어디까지 지원할 수 있는지는 시·도조례에 따라 달라질 수 있어요.

누구에게 영향이 있나

지역주택조합 조합원: 자금 보관, 추가분담금, 공사비 증액 같은 핵심 부담을 더 자주 확인하게 돼요.
조합 설립·운영 주체: 모집 전 토지확보와 총회 의결, 공사비 검증 같은 절차를 더 촘촘히 맞춰야 해요.
신탁업자: 업무 대행 범위가 좁아지고, 자금 보관 기능은 제한될 수 있어요.
시공자와 용역업체: 공사비 검증과 공공지원을 전제로 한 선정 절차에서 더 많은 설명을 요구받을 수 있어요.
시장·군수·구청장과 지자체: 모집계획승인과 공공지원을 통해 지역주택조합 사업을 더 적극적으로 관리하게 될 수 있어요.

봐야 할 점

토지확보 90퍼센트 기준이 실무에서 얼마나 작동할지 봐야 해요. 기준이 높아지면 초기 사업은 더 안전해질 수 있지만, 사업 시작 자체가 어려워질 수도 있어요.
전용계좌와 자금 보관 분리가 실제로 투명성 개선으로 이어질지 확인이 필요해요. 형식만 바뀌고 관리가 느슨하면 효과가 작을 수 있어요.
공사비 검증 요청 요건이 충분히 쓰일 수 있는지도 중요해요. 조합원 동의율이나 증액 비율이 너무 높거나 낮으면 제도가 지나치게 무겁거나 가벼울 수 있어요.
공공지원의 범위가 어디까지인지 분명해야 해요. 지원이 넓어지면 분쟁 조정에 도움이 되지만, 행정 부담도 함께 늘어요.
추가분담금 의결 기준이 조합 운영을 지나치게 경직시키지 않는지 살펴야 해요. 조합원 보호와 신속한 사업 진행 사이의 균형이 중요해요.

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송재봉 의원

발의자 명단

송재봉 등 10인

강준현 김남근 김우영

박

정

백혜련 송재봉 이용선 이주희 정진욱

무소속

최혁진

심사 진행 단계

STEP 01

접수

STEP 02

위원회 심사

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현행법은 조합원이 주택공급의 주체가 되어 토지소유권을 확보하고 그 개발이익을 공유함으로써 일반분양주택보다 저렴하게 주택을 마련할 수 있도록 지역주택조합의 설립ㆍ운영에 관한 사항을 정하고 있음.

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쉬운 요약

주요 내용

왜 나왔나

무엇이 달라지나

1) 자금 보관 방식이 더 분리돼요

2) 조합원 모집 전에 토지확보를 더 엄격히 봐요

3) 추가분담금 결정이 더 무거워져요

4) 공사비 검증을 외부에 맡길 수 있어요

5) 지자체 공공지원의 근거가 생겨요

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송재봉 의원

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