항만 재개발의 입체 통합 개발 체계 마련

쉬운 요약

• 항만 재개발을 토지와 기반시설만 따로 개발하지 않고 건축물까지 한 번에 계획하기 위한 법률 개정안이에요.
• 항만 상부 건축물이 지방자치단체의 별도 인허가로 조성되면서 사업이 상업성 중심으로 흐르고 공공성이 약해진다는 문제의식에서 출발했어요.
• 항만 재개발사업의 대상에 토지뿐 아니라 건축물과 공작물도 포함할 수 있게 하려 해요.
• 정부와 지방자치단체 등이 참여하는 통합협의체를 만들어 상부와 하부 개발을 함께 조정하려 해요.
• 다만 통합협의체의 구성, 협의 범위, 기존 인허가와의 관계는 구체적인 개정 문안과 후속 제도에서 확인해야 해요.

주요 내용

• 사업 대상 확대: 항만 재개발사업의 범위에 토지 외에 건축물과 공작물까지 포함할 수 있도록 해요.
• 입체적 개발: 지하·하부 기반시설과 그 위에 들어서는 건축물을 하나의 사업 구상 안에서 개발하려 해요.
• 실시계획 연계: 항만 재개발사업의 실시계획에 토지와 건축물·공작물의 통합적인 개발 내용이 반영될 수 있도록 해요.
• 통합협의체 구성: 정부와 지방자치단체 등이 참여해 사업 계획과 인허가 사항을 조정하는 협의체의 근거를 마련하려 해요.
• 개발 일관성 강화: 사업시행자와 여러 행정기관 사이의 조정을 통해 개발 방향이 나뉘는 문제를 줄이려 해요.
• 공공성 확보: 상업성 위주의 개발을 막고 항만 재개발사업의 당초 목적과 공공성을 지키려는 취지예요.

왜 나왔나

발의 당시 법은 항만 재개발사업의 대상을 토지와 하부 기반시설을 중심으로 정하고, 국가나 항만공사가 사업을 주도하는 구조였어요. 그런데 하부 기반시설 위에 들어서는 건축물은 지방자치단체의 별도 인허가를 거쳐 조성되면서, 토지와 건축물이 서로 다른 방식으로 개발되는 문제가 생겼다고 설명해요. 이원화된 개발 때문에 항만 재개발이 상업성 중심으로 변하거나 공공성이 약해지고, 사업의 일관성과 관리가 떨어져 사업 지연과 국민 신뢰 저하로 이어질 수 있다는 지적도 제기됐어요. 그래서 토지와 건축물·공작물을 함께 계획하고 관계기관이 조정할 수 있는 통합 체계를 만들려는 거예요.

무엇이 달라지나

1) 재개발 대상에 건축물·공작물 포함

현재 시행 중인 제17조는 항만 재개발사업 실시계획에 사업명, 사업구역, 사업시행자, 시행기간, 기반시설 설치계획, 토지이용계획, 교통·환경계획, 재원조달계획, 조성토지 처분계획 등을 담도록 하고 있어요. 발의안은 항만 재개발사업의 대상 범위를 토지 중심에서 건축물과 공작물까지 넓혀, 상부 시설도 사업의 계획과 관리 안에 포함할 수 있도록 하려는 내용이에요.

• 항만 아래의 기반시설과 그 위의 건축물을 별개의 개발로 보지 않고 하나의 공간으로 계획할 수 있어요.
• 상부 건축물이나 공작물이 항만 재개발의 전체 방향과 맞는지 사업 단계에서 함께 검토할 수 있어요.
• 건축물과 공작물에 적용되는 인허가와 안전·환경 기준을 항만 재개발계획과 어떻게 연결할지가 중요해요.

2) 실시계획의 통합 조정

현재 제17조의 실시계획은 토지이용과 기반시설, 교통, 환경, 재원조달 등을 중심으로 작성되고, 관리청이 승인할 때 해양수산부와 지방자치단체의 의견을 듣도록 해요. 개정안은 건축물과 공작물까지 사업 대상에 포함하는 방향으로 실시계획 관련 규정을 손보려 해, 토지와 상부 시설을 함께 검토하는 계획 체계를 마련하려는 취지예요.

• 사업시행자가 토지 조성 계획과 건축물 배치·기능을 따로 준비하는 부담이 줄어들 수 있어요.
• 사업 승인 단계에서 교통, 환경, 기반시설과 건축물 계획 사이의 충돌을 미리 확인할 수 있어요.
• 기존 실시계획 승인 절차와 지방자치단체의 개별 건축 인허가가 어떤 순서와 방식으로 연계될지는 구체화가 필요해요.

3) 통합협의체 운영 근거 마련

발의안은 정부와 지방자치단체 등으로 통합협의체를 구성하고 운영할 수 있는 근거를 제40조의2로 신설하려 해요. 이 협의체를 통해 항만 재개발사업의 토지, 건축물, 공작물을 입체적이고 통합적으로 개발할 수 있도록 관계기관이 사업 방향과 절차를 조정하려는 내용이에요.

• 여러 기관이 각자 따로 검토하는 방식에서 벗어나 사업 전반을 함께 논의할 수 있어요.
• 항만과 도시계획, 건축, 교통, 환경 관련 의견을 한 사업 구상 안에서 조정하는 창구가 될 수 있어요.
• 협의체의 의결 권한이 있는지, 단순 협의기구인지, 협의 결과가 인허가 기관을 얼마나 구속하는지는 확인해야 해요.

4) 조성시설의 관리와 처분 기준 정비

현재 시행 중인 제38조는 항만 재개발사업으로 조성해 취득한 토지를 실시계획에 따라 직접 사용하거나 분양·임대하도록 하고, 토지의 처분방법과 절차, 가격기준은 대통령령으로 정하도록 해요. 발의안은 건축물과 공작물까지 사업 대상에 포함하는 방향으로 제38조를 함께 고쳐, 토지와 상부 시설의 이용·처분 관계를 통합적으로 다루려는 것으로 보이며 구체적인 적용 범위는 법안 문안에서 확인할 필요가 있어요.

• 토지의 처분만 따로 결정하는 것이 아니라 그 위에 조성되는 시설의 이용 방식과도 연결될 수 있어요.
• 분양이나 임대가 상업적 수익만을 기준으로 이뤄지지 않도록 공공시설과 시민 이용 공간을 함께 고려할 수 있어요.
• 건축물과 공작물의 소유·관리 주체, 분양·임대 방식, 처분 가격 기준이 어떻게 정해질지 살펴봐야 해요.

이 법안의 핵심은 항만의 하부 기반시설과 상부 건축물을 따로 개발하지 않고, 하나의 재개발사업으로 계획하고 조정하려는 데 있어요.

누구에게 영향이 있나

• 항만 재개발 사업시행자: 토지 조성뿐 아니라 건축물과 공작물까지 포함한 통합 계획을 마련해야 할 수 있어요.
• 해양수산부와 관리청: 실시계획 승인과 관계기관 조정 과정에서 다뤄야 할 사업 범위가 넓어질 수 있어요.
• 지방자치단체: 건축 인허가와 도시계획을 항만 재개발사업의 전체 계획과 함께 조정하게 될 수 있어요.
• 건설사·개발사업자: 항만 상부 건축물과 공작물 개발에 참여하는 방식과 인허가 절차가 달라질 수 있어요.
• 항만 주변 주민과 이용자: 상업시설 중심 개발 여부, 공공시설 배치, 교통과 생활환경이 달라질 수 있어요.
• 항만공사와 공공기관: 사업의 공공성, 시설 관리, 민간 개발과의 역할 분담을 새로 조정해야 할 수 있어요.

봐야 할 점

• 건축물과 공작물이 항만 재개발사업에 포함되는 범위와 사업시행자의 책임이 어디까지인지 확인해야 해요.
• 통합협의체가 단순한 의견 조정기구인지, 관계기관의 인허가와 계획에 실질적인 영향력을 갖는지 살펴봐야 해요.
• 기존 지방자치단체의 건축·도시계획 인허가 절차가 폐지되는지, 통합협의체를 거쳐 조정되는지 구분할 필요가 있어요.
• 통합 개발이 사업 지연을 줄일 수 있는지, 오히려 새로운 협의 절차를 늘릴 가능성은 없는지 지켜봐야 해요.
• 상업시설과 민간 개발을 확대하면서도 공공시설, 시민 접근성, 항만 주변 생활환경을 어떻게 보장할지 확인해야 해요.