현행법은 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물 및 주택으로 사용하는 일부 건축물의 경우에는 부실공사 방지 등을 위해 허가권자가 해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서 공사감리자를 지정하도록...

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현행법은 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물 및 주택으로 사용하는 일부 건축물의 경우에는 부실공사 방지 등을 위해 허가권자가 해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서 공사감리자를 지정하도록... | 모두의입법

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2025-12-11

현행법은 소규모 건축물로서 건축주가 직접 시공하는 건축물 및 주택으로 사용하는 일부 건축물의 경우에는 부실공사 방지 등을 위해 허가권자가 해당 건축물의 설계에 참여하지 아니한 자 중에서 공사감리자를 지정하도록...

건축법 일부개정법률안

쉬운 요약

소규모 건축물의 부실공사를 줄이고 공사감리의 독립성을 높이기 위한 법률 개정안이에요.
현재는 일정한 소규모 건축물에서 허가권자가 설계에 참여하지 않은 사람을 공사감리자로 지정하는 것이 원칙이에요.
다만 역량 있는 건축사가 설계한 건축물은 건축주의 신청이 있으면 설계자가 직접 공사감리를 맡을 수 있어요.
이 예외를 이용해 한 건축사가 1년에 10회 이상 감리자로 지정되는 사례가 있다는 지적에 따라, 설계자가 감리자로 지정될 수 있는 횟수를 연간 총 3회 이하로 제한하려고 해요.
설계와 감리를 맡을 수 있는 기회를 제한하는 만큼, 실제 감리 품질과 건축주·건축사의 업무 부담이 어떻게 달라지는지 살펴봐야 해요.

주요 내용

소규모 건축물의 감리자 지정 원칙: 일정한 소규모 건축물은 허가권자가 설계에 참여하지 않은 사람 가운데 공사감리자를 지정해요.
설계자 감리 예외: 역량 있는 건축사 등이 설계한 건축물은 건축주의 신청에 따라 설계자가 감리자로 지정될 수 있어요.
연간 지정 횟수 제한: 역량 있는 건축사가 설계한 건축물의 감리자로 지정되는 횟수를 한 해 총 3회 이하로 제한해요.
독립적인 감리 취지 보완: 설계자에게 감리가 지나치게 집중되는 것을 줄여 부실공사 방지 제도의 취지를 살리려 해요.
건축서비스 시장의 균형: 일부 건축사에게 감리 기회가 몰리는 현상을 완화하고 더 많은 감리자가 참여할 수 있는 기반을 만들고자 해요.
감리 행정의 구체화 필요: 연간 횟수를 언제부터 계산할지, 여러 건축물의 지정 시점을 어떻게 볼지는 후속 기준에서 확인해야 해요.

왜 나왔나

현재 시행 중인 건축법은 일정한 소규모 건축물에 대해 허가권자가 설계에 참여하지 않은 사람을 공사감리자로 지정하도록 하고 있어요. 다만 역량 있는 건축사가 설계한 건축물은 건축주가 신청하면 설계한 건축사를 감리자로 지정할 수 있는 예외가 있어요. 발의 당시 설명에 따르면 이 예외를 활용해 한 건축사가 한 해에 10회 이상 감리자로 지정되는 등 제도가 과도하게 이용된다는 지적이 나왔어요. 법안은 설계자 감리의 기회를 연간 3회 이하로 제한해 부실공사를 막고 건축서비스 시장의 균형을 확보하려는 취지예요.

무엇이 달라지나

1) 허가권자 지정 감리의 기본 원칙

현재 시행 조문은 건축주가 직접 시공하는 일정한 소규모 건축물과 주택으로 사용하는 일부 건축물에 대해, 허가권자가 해당 건축물의 설계에 참여하지 않은 사람 가운데 공사감리자를 지정하도록 하고 있어요. 이번 제안은 이 기본 구조 자체를 없애기보다, 그 예외로 설계자가 감리자가 될 수 있는 경우에 제한을 추가하는 방식이에요.

설계자와 감리자를 분리하는 기본 원칙은 설계 내용을 스스로 감리하는 데서 생길 수 있는 이해관계 충돌을 줄이는 데 의미가 있어요.
법안이 통과되더라도 모든 소규모 건축물의 감리자를 설계자와 분리하는 것은 아니고, 법에서 인정한 예외 안에 추가 제한이 생기는 구조예요.

2) 설계자 감리 예외의 현재 구조

현재 시행 조문은 일정한 소규모 건축물에 대해 신기술을 적용해 설계한 경우, 역량 있는 건축사가 설계한 경우, 설계공모를 거친 경우에는 건축주의 신청을 전제로 설계자를 공사감리자로 지정할 수 있도록 하고 있어요. 이번 법안이 직접 겨냥하는 대상은 이 가운데 역량 있는 건축사가 설계한 건축물에 대한 예외예요.

건축주가 신청하고 허가권자가 지정해야 설계자가 감리자로 참여할 수 있어요.
법안은 신기술 적용 건축물이나 설계공모 건축물에 관한 별도 예외까지 제한한다고 설명하지 않아요.
따라서 실제 적용 범위는 역량 있는 건축사 예외에 한정되는지, 관련 하위 규정이 어떻게 정비되는지 확인해야 해요.

3) 역량 있는 건축사의 연간 3회 제한

발의 당시 제안은 허가권자가 공사감리자를 지정해야 하는 건축물에서 역량 있는 건축사가 설계자로서 감리자 지정을 받을 수 있는 횟수를 한 해 기준 총 3회 이하로 제한하도록 했어요. 현재 시행 조문에는 이 예외에 관한 연간 횟수 제한이 별도로 제시되어 있지 않아요.

한 건축사가 설계와 감리를 맡을 수 있는 건축물의 수가 연간 3건을 넘지 않도록 관리하는 효과가 생길 수 있어요.
다만 법안 설명만으로는 횟수를 건축물별 지정일로 계산하는지, 설계계약일이나 감리 시작일을 기준으로 하는지 알기 어려워요.
이미 감리자로 지정된 건축물과 새로 지정되는 건축물을 어떻게 구분할지도 실제 시행 전에 정해져야 해요.

4) 감리 품질과 시장 참여의 변화

제안 이유는 한 건축사에게 감리 지정이 집중되는 현상이 부실공사 방지라는 제도의 취지를 훼손하고 건축서비스 시장의 질서를 해칠 수 있다는 점에 주목하고 있어요. 연간 지정 횟수를 제한하면 특정 건축사에 감리가 몰리는 현상을 줄이고, 다른 감리자의 참여 기회를 넓히는 방향으로 작동할 수 있어요.

지정 건수가 줄어드는 것만으로 감리 품질이 자동으로 높아지는지는 별도로 확인해야 해요.
지역별로 감리자를 맡을 수 있는 역량 있는 건축사 수가 다르면, 일부 지역에서는 건축주의 감리자 선택이나 공사 일정에 부담이 생길 수 있어요.
핵심은 연간 3회 제한이 실제 감리 독립성과 품질 개선으로 이어지는지, 단순한 지정 건수 조정에 그치지 않는지예요.

누구에게 영향이 있나

소규모 건축물 건축주: 설계자를 감리자로 신청할 수 있는 기회가 연간 제한에 따라 달라지고, 다른 감리자를 찾아야 하는 경우가 생길 수 있어요.
역량 있는 건축사: 설계한 건축물의 감리자로 지정받을 수 있는 건수가 한 해 총 3회 이하로 제한될 수 있어요.
다른 건축사와 공사감리자: 특정 건축사에게 집중되던 감리 물량이 분산되면 감리 참여 기회가 늘어날 수 있어요.
허가권자: 건축사의 연간 지정 횟수를 확인하고, 신청이 제한 기준에 해당하는지 판단하는 업무가 추가될 수 있어요.
공사시공자와 현장 관계자: 감리자가 달라지거나 지정 시점이 바뀌면 공사 과정의 협의 방식과 일정에 영향을 받을 수 있어요.

봐야 할 점

연간 3회라는 횟수를 어떤 기간과 기준일로 계산할지 구체적인 운영 기준을 확인해야 해요.
여러 지방자치단체에서 지정받은 횟수를 합산할지, 허가권자별로 따로 계산할지 명확해야 해요.
제한 대상이 역량 있는 건축사 예외에만 적용되는지, 다른 감리자 지정 예외와의 관계도 살펴봐야 해요.
감리 기회가 분산된 뒤 실제로 부실공사와 시공 오류가 줄어드는지 지속적으로 확인할 필요가 있어요.
지역별 감리 인력과 건축물 수의 차이 때문에 건축주의 감리자 지정이 지연되지 않는지도 봐야 해요.

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한준호 의원

발의자 명단

한준호 등 10인

강준현 김태선 박상혁 박홍배 복기왕 전현희 정준호 정태호 한준호

무소속

최혁진

심사 진행 단계

STEP 01

접수

STEP 02

위원회 심사

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주요 내용

왜 나왔나

무엇이 달라지나

1) 허가권자 지정 감리의 기본 원칙

2) 설계자 감리 예외의 현재 구조

3) 역량 있는 건축사의 연간 3회 제한

4) 감리 품질과 시장 참여의 변화

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한준호 의원

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