신탁업자 변경 및 지정취소 절차 마련

쉬운 요약

• 신탁업자가 정비사업을 제대로 진행하지 못할 때 토지주가 사업 방식을 바꿀 수 있도록 하려는 법률 개정안이에요.
• 신탁업자를 다른 사업시행자로 바꾸거나 신탁업자 지정을 취소할 수 있는 절차를 마련하려고 해요.
• 사업시행자 변경에는 토지주등 전체회의에서 절반 이상 찬성하도록 하려는 내용이에요.
• 사업시행자 지정취소에는 전체회의에서 3분의 2 이상 찬성하도록 하려 해요.
• 토지주등 10분의 1 이상이 요구하면 시장·군수등이 변경이나 취소를 논의할 전체회의를 소집하도록 해 사업 중단이나 지연에 대응할 길을 넓히려는 법안이에요.

주요 내용

• 신탁업자 사업시행자 변경: 신탁업자가 사업시행자인 경우 토지주등의 의결을 거쳐 사업시행자를 바꿀 수 있도록 하려 해요.
• 사업시행자 지정취소: 신탁업자의 사업시행자 지정을 취소할 수 있는 절차를 새로 두려고 해요.
• 변경 의결 기준: 토지주등 전체회의에서 전체 토지주등의 2분의 1 이상이 찬성하면 변경할 수 있도록 하려는 내용이에요.
• 취소 의결 기준: 사업시행자 지정취소에는 토지주등 전체회의의 3분의 2 이상 찬성을 요구하려고 해요.
• 전체회의 소집 요구: 토지등소유자 10분의 1 이상이 요구하면 시장·군수등이 관련 전체회의를 소집하도록 하려 해요.
• 사업 지연 대응: 신탁업자의 부실이나 업무 태만으로 사업이 지연될 때 토지주가 사업 방식을 다시 선택할 가능성을 열어두려는 법안이에요.

왜 나왔나

발의 당시 설명에 따르면 신탁업자를 통해 재개발·재건축사업을 시행하는 경우가 늘고 있지만, 당시 법에는 신탁업자가 사업시행자가 되는 데 필요한 동의요건은 있어도 사업시행자를 변경하거나 지정을 취소하는 절차가 별도로 정해져 있지 않았어요. 이 때문에 사업 지연 등 신탁업자의 부실이나 업무 태만이 있어도 토지주가 신탁사를 바꾸거나 사업 방법을 변경하기 어렵다는 지적이 나왔어요. 법안은 시장·군수등이 신탁업자를 사업시행자에서 바꾸거나 지정을 취소할 수 있도록 하고, 토지주등의 찬성 비율도 함께 정하려는 내용이에요. 소수의 토지등소유자가 전체회의를 열 수 있도록 해 문제 제기 자체가 막히지 않게 하려는 취지도 담겼어요.

무엇이 달라지나

1) 사업시행자 변경 절차 신설

현재 시행 중인 제27조는 시장·군수등이 일정한 경우 토지등소유자나 신탁업자 등을 지정개발자로 지정할 수 있도록 하고, 신탁업자를 사업시행자로 지정할 때 필요한 동의와 제공 정보 등을 정하고 있어요. 제안안은 신탁업자가 사업시행자인 경우 토지주등 전체회의의 의결을 거쳐 사업시행자를 변경할 수 있는 근거를 추가하려는 내용이에요.

• 신탁업자의 사업 수행이 문제가 될 때 토지주가 사업시행자 변경을 공식적으로 논의할 수 있어요.
• 변경 여부를 행정기관이 임의로 정하는 것이 아니라 토지주등의 전체회의 찬성을 기준으로 판단하게 될 수 있어요.

2) 사업시행자 지정취소 절차 신설

현재 시행 중인 제27조에는 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 요건과 지정 이후의 동의·계약 관련 사항이 규정돼 있지만, 신탁업자 지정을 취소하는 별도 절차는 확인되지 않아요. 제안안은 토지주등 전체회의에서 3분의 2 이상이 찬성하면 시장·군수등이 신탁업자의 사업시행자 지정을 취소할 수 있도록 하려는 내용이에요.

• 지정취소는 사업시행자를 바꾸는 것보다 높은 찬성 비율을 요구해 신중하게 결정하도록 하려는 구조예요.
• 취소 이후 어떤 방식으로 사업을 계속할지, 새로운 사업시행자를 어떻게 정할지는 실제 제도 운영에서 중요한 쟁점이 될 수 있어요.

3) 변경·취소 찬성 기준 마련

제안안은 사업시행자 변경에는 토지주등 전체회의 전체의 2분의 1 이상 찬성을, 사업시행자 지정취소에는 3분의 2 이상 찬성을 요구하려고 해요. 변경과 취소의 영향이 다른 만큼 서로 다른 의결 기준을 두어 사업의 안정성과 토지주의 통제권을 함께 고려하려는 내용이에요.

• 변경은 기존 사업시행자를 다른 사업시행자로 바꾸는 절차이고, 취소는 신탁업자의 지정 자체를 없애는 절차라서 취소 기준이 더 높아요.
• 전체회의의 의결 대상과 참석·의결 방식, 찬성표를 계산하는 기준은 관련 절차와 함께 명확히 정해져야 해요.

4) 소수 토지등소유자의 소집 요구

현재 시행 중인 제48조제2항은 토지등소유자 전체회의를 사업시행자가 직권으로 소집하거나 토지등소유자 5분의 1 이상 요구로 소집하도록 하고 있어요. 제안안은 사업시행자 변경이나 지정취소를 위한 전체회의에 대해서는 토지등소유자 10분의 1 이상 요구만으로 시장·군수등이 소집하도록 하려는 내용이에요.

• 사업시행자인 신탁업자에게 회의 소집을 맡기기 어려운 상황에서도 토지주가 행정기관에 소집을 요구할 수 있어요.
• 현재의 일반적인 소집 요구 기준과 별도의 특례를 두는 만큼, 어떤 안건에 적용되는지 구분할 필요가 있어요.

누구에게 영향이 있나

• 토지등소유자: 신탁업자의 사업 진행이 부진할 때 사업시행자 변경이나 지정취소를 요구하고 의결할 수 있는 기회가 커질 수 있어요.
• 신탁업자: 사업 지연이나 업무 태만이 토지주등의 변경·취소 요구로 이어질 수 있어 사업 관리와 정보 제공에 대한 책임이 커질 수 있어요.
• 재개발·재건축사업 참여자: 사업시행자가 바뀌면 사업 일정, 계약, 비용 부담과 사업 추진 방식에 영향을 받을 수 있어요.
• 시장·군수등: 전체회의 소집 요구를 접수하고 사업시행자 변경·지정취소와 관련된 행정 절차를 진행해야 할 수 있어요.
• 시공자·정비사업 관계 업체: 사업시행자 변경이나 지정취소가 기존 계약과 업무 수행에 어떤 영향을 주는지 확인해야 할 수 있어요.

봐야 할 점

• 사업 지연이나 신탁업자의 부실·업무 태만을 어떤 자료와 기준으로 판단할지 구체화돼야 해요.
• 사업시행자 변경과 지정취소를 결정할 때 기존 신탁계약, 사업비, 용역계약을 어떻게 정리할지 확인해야 해요.
• 전체회의 소집 요구가 실제로 성립했는지, 토지등소유자 10분의 1을 어떻게 산정할지 명확한 절차가 필요해요.
• 변경은 2분의 1, 지정취소는 3분의 2로 정한 찬성 기준이 사업의 안정성과 토지주 보호 사이에서 적절한지 살펴봐야 해요.
• 사업시행자 교체나 지정취소가 사업을 정상화할 수 있는지, 오히려 사업 기간과 비용을 늘릴 가능성은 없는지 함께 확인할 필요가 있어요.