외국인 토지 취득 허가와 상호주의 의무화

쉬운 요약

• 외국인의 국내 토지 투기를 예방하고 토지 거래의 공정성을 높이기 위한 법률 개정안이에요.
• 외국인이 국내 토지를 사려면 원칙적으로 신고관청의 허가를 받도록 하려고 해요.
• 우리 국민의 토지 소유를 막거나 제한하는 국가의 국민은 국내 토지를 소유하지 못하도록 상호주의를 의무적으로 적용하려고 해요.
• 현재는 군사시설 보호구역이나 문화유산 보호구역 등 특정 지역에서만 외국인의 토지취득 허가가 필요하지만, 제안안은 허가 대상을 더 넓히려 해요.
• 법안이 통과되면 외국인의 국적과 해당 국가의 토지 소유 제도가 국내 토지취득 가능 여부에 직접 영향을 줄 수 있어요.

주요 내용

외국인 토지취득 허가 확대: 외국인이 국내 토지를 사는 계약을 체결할 때 원칙적으로 신고관청의 허가를 받도록 해요.

상호주의 의무 적용: 우리 국민의 토지 소유를 금지하는 국가의 국민에게 국내 토지 소유를 금지하려고 해요.

국가별 토지 소유 제한 연계: 외국인의 토지취득 여부를 해당 외국인의 국적 국가가 우리 국민에게 토지를 허용하는지와 연결해요.

기존 제한지역 제도 보완: 군사·문화유산·자연환경 관련 보호지역에 적용되던 허가 제도를 국내 토지취득 전반으로 넓히는 방향이에요.

외국인 토지 관리 강화: 토지 거래 단계에서 외국인의 자격과 국가별 제한 여부를 확인하는 절차가 중요해져요.

왜 나왔나

발의 당시 설명에 따르면 외국인이 보유한 국내 토지는 2020년 15만 7,489필지에서 2024년 18만 8,466필지로 늘었고, 4년 사이 약 19% 증가했어요. 특히 중국, 태국, 베트남 등 일부 국가에서는 우리 국민이 해당 국가의 토지를 소유하기 어려운데도, 그 국가의 국민은 국내 토지를 소유하는 데 상대적으로 제약이 없다는 지적이 제기됐어요. 이에 외국인의 국내 토지취득을 원칙적으로 허가제로 바꾸고, 우리 국민의 토지 소유를 막는 국가에 대해서는 상호주의를 의무적으로 적용하려는 취지예요.

무엇이 달라지나

1) 외국인 토지취득 허가 원칙

현재 시행 조문은 외국인 등이 군사기지 및 군사시설 보호구역, 지정문화유산과 보호구역, 생태·경관보전지역 등 특정 구역의 토지를 취득하려는 경우 계약 전에 신고관청의 허가를 받도록 해요. 그 밖의 국내 토지까지 일반적으로 허가를 받도록 한 규정은 현재 제9조에 보이지 않아요.

제안안은 외국인이 국내 토지 소유를 위한 계약을 체결할 때 원칙적으로 신고관청의 허가를 받도록 제9조를 바꾸려는 내용이에요.

• 외국인이 토지를 사려면 계약 전에 허가 절차를 거쳐야 하는 경우가 현재보다 넓어질 수 있어요.
• 허가 대상이 특정 보호지역 중심에서 국내 토지 전반으로 확대되면 거래 준비에 필요한 확인 사항도 늘어날 수 있어요.
• 허가를 받아야 하는 토지의 범위와 허가 심사 기준은 개정안의 구체적인 문구와 후속 규정에서 확인해야 해요.

2) 상호주의 적용 의무화

현재 시행 조문은 국토교통부장관이 우리 국민이나 법인, 정부의 토지 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가의 개인·법인·단체 또는 정부에 대해 국내 토지 취득이나 양도를 금지하거나 제한할 수 있도록 해요. 다만 조약 이행에 필요한 경우에는 예외를 두고 있어요.

제안안은 현재의 재량적인 표현을 넘어, 우리 국민의 토지 소유를 금지하는 국가의 국적을 가진 외국인에 대해 상호주의 원칙을 의무적으로 적용하려고 해요.

• 상대 국가가 우리 국민의 토지 소유를 막으면 그 국가 국민의 국내 토지 소유도 제한될 수 있어요.
• 국가별 토지 소유 제도와 실제 적용 상황을 확인하는 행정 절차가 필요해져요.
• 조약 이행에 필요한 경우에도 같은 방식으로 제한할 수 있는지는 현행 조문상 예외와 제안안의 관계를 함께 살펴봐야 해요.

3) 국가별 토지 소유 제한 확인

현재 제7조는 상호주의 적용 여부를 국토교통부장관이 대통령령으로 정하는 바에 따라 판단할 수 있도록 해요. 즉, 상대 국가의 국내 토지 취득·양도 제한을 근거로 국내에서도 제한을 둘 수 있지만, 조문상 반드시 제한해야 하는 구조는 아니에요.

제안안은 국가별로 우리 국민이 해당 국가에서 토지를 소유할 수 있는지 확인하고, 소유가 금지된 국가의 국민에게 국내 토지 소유를 금지하는 방향으로 제도를 바꾸려 해요.

• 외국인의 국적을 확인하는 절차가 토지 거래의 중요한 단계가 될 수 있어요.
• 상대 국가의 법률뿐 아니라 실제로 우리 국민에게 토지 소유가 허용되는지도 판단 기준이 될 수 있어요.
• 복수국적자, 법인, 단체, 정부와 같이 국적이나 소유 주체를 단순하게 판단하기 어려운 경우의 기준이 필요해요.

4) 기존 허가제와의 관계 정리

현재 제9조는 외국인 등의 토지취득 계약에 대해 특정 보호지역에 한정해 사전 허가를 요구하고, 관계 행정기관과 협의한 뒤 해당 지역의 지정 목적을 해치지 않는다고 인정하면 허가하도록 해요. 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않도록 정하고 있어요.

제안안이 외국인의 토지취득 전반을 원칙적인 허가 대상으로 바꾸면, 기존 보호지역 허가제와 일반적인 외국인 토지취득 허가제가 함께 운영될 수 있어요.

• 보호지역이 아닌 토지도 외국인이라는 이유만으로 허가 대상이 될 수 있어요.
• 기존처럼 허가 없이 체결한 계약의 효력을 제한하는 규정이 일반 허가 대상에도 어떻게 적용되는지 확인해야 해요.
• 토지거래계약 허가를 이미 받은 경우 별도 허가를 받지 않아도 되는 현행 예외가 유지되는지도 중요한 쟁점이에요.

이 법안은 외국인의 국내 토지취득을 예외적인 제한 방식에서 원칙적인 허가 방식으로 바꾸고, 상대 국가의 제도에 따라 국내 소유 가능 여부를 정하려는 제안이에요.

누구에게 영향이 있나

• 국내 토지를 사려는 외국인: 토지 위치뿐 아니라 자신의 국적 국가가 우리 국민에게 토지를 허용하는지도 확인해야 할 수 있어요.
• 외국인 소유 법인과 단체: 구성원이나 설립 국가, 실제 소유관계에 따라 허가와 제한 여부가 달라질 수 있어요.
• 토지 매도인과 중개업자: 계약 전에 외국인 매수인의 허가 가능 여부와 상호주의 적용 여부를 확인해야 하는 부담이 커질 수 있어요.
• 신고관청과 국토교통부: 외국인의 토지취득 허가를 심사하고 국가별 제한 기준을 관리하는 업무가 늘어날 수 있어요.
• 국내 토지 소유자와 국민: 외국인의 토지취득을 제한하는 기준이 강화되면 국내 토지시장 관리 방식과 거래 절차에 영향을 받을 수 있어요.

봐야 할 점

• 허가 대상의 범위: 모든 토지취득 계약이 대상인지, 주거·상업·농지 등 토지 종류에 따라 기준을 나눌지 확인해야 해요.
• 상호주의 판단 기준: 상대 국가가 우리 국민에게 토지 소유를 금지하거나 제한하는지를 어떤 자료와 기준으로 판단할지 정해야 해요.
• 소유 주체의 범위: 개인뿐 아니라 법인, 단체, 정부에도 상호주의 제한이 어떻게 적용되는지 살펴봐야 해요.
• 조약과 기존 허가제의 관계: 조약 이행 예외와 토지거래계약 허가 예외가 새 허가제와 충돌하지 않는지 확인해야 해요.
• 행정 부담과 거래 지연: 국가별 제도 확인과 사전 허가가 늘어나면서 신고관청의 심사 기간과 신청인의 비용이 얼마나 증가할지 지켜봐야 해요.